月供有望降25%！特朗普拟推“50年房贷”计划——美国住房市场将迎百年巨变
唐人日报11月12日讯：继上世纪罗斯福以“30年期房贷”重塑美国住房制度后，近百年后的今天，美国或将迎来另一场划时代的变革——“50年期抵押贷款”。特朗普总统近日提出的这一构想，已被联邦住房金融局（FHFA）正式纳入政策研究范围，或将成为美国房地产市场历史上最深远的改革之一。
图：社交平台/X
11月8日，美国联邦住房金融局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）在社交平台X上证实：“感谢特朗普总统，我们确实正在研究推出50年期房贷，这将彻底改变游戏规则（Game Changer）。”这也是政府首次公开确认特朗普的提案进入政策评估阶段，而非仅停留在竞选宣言。
同日，特朗普在Truth Social上发布了一张极具象征意味的图片——左侧是罗斯福头像，标注“30年期房贷”；右侧是他自己的头像，标注“50年期房贷”。他写道：“罗斯福让美国人第一次买得起房，而我将让年轻人重新拥有买房的希望。”
这并非一句政治口号。上世纪30年代，大萧条肆虐，美国住房市场崩溃，罗斯福新政推出30年固定利率房贷制度，使无数美国人重获居所。而如今，在高利率、高房价和工资停滞的三重夹击下，特朗普正试图以延长贷款期限，让被房价压垮的一代重新“入场”。
根据美国抵押贷款银行协会（MBA）公布的数据：2025年9月，可调利率贷款（ARM）占全部贷款的10%，为两年来最高；“help with mortgage（房贷求助）”成为谷歌搜索热词，搜索量创2009年金融危机以来新高。房地产公司Redfin的统计显示，美国中位数家庭平均将38.4%的收入用于偿还房贷，远高于过去十年的平均水平。
在这样的背景下，“50年房贷”被视为可能的“压力阀”。以6.5%的利率计算，50年期房贷的月供将比30年期低约25%，对首购族和中产阶层来说无疑是巨大减负。一名华盛顿购房者在社交媒体上留言：“30年贷款让我们望房兴叹，50年或许能让我们终于有钥匙的那一天。”
但并非所有人都为此喝彩。经济学家警告，延长还款周期虽然降低月供，却意味着支付的总利息暴增。50年贷款的累积利息将比30年期高出近七成。此外，较低的门槛可能刺激新一轮投机需求，推高房价，最终让购房成本“越降越高”。
金融分析师指出，这一政策或将带来“双刃效应”：短期内提高可负担性、激活市场，但长期看或埋下泡沫隐患。更重要的是，银行和金融机构需重新设计资产负债结构，以应对更长周期的风险暴露。
特朗普的住房计划并不仅止于“延长贷款”。普尔特还透露，白宫正在研究重新公开上市房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。这两家巨头曾是美国住房金融体系的支柱，2008年金融危机后被政府接管，由FHFA监管。特朗普在今年5月曾公开表示：“房利美与房地美盈利强劲，现在似乎是重返市场的好时机。”普尔特也在10月再次确认，特朗普正在评估最快在2025年底推动两家公司重新上市。
在此背景下，业界普遍认为，“50年房贷”与“两房上市”可能是同一套住房金融战略的两个支点：前者拉低民众月供，后者释放资本市场流动性，共同构成特朗普的“住房再工业化”蓝图。
华尔街对此反应谨慎。部分机构认为，50年期贷款将吸引大量首次购房者和中低收入家庭，有助于扩大房贷市场规模；但也有分析指出，这可能会增加银行的流动性风险，并加大金融系统对长周期利率波动的脆弱性。
在民众层面，意见更为两极。有年轻购房者在Reddit上写道：“哪怕要还一辈子，我也终于能住进自己的房。”但也有人讽刺：“这不是房贷改革，而是人生贷款。你可能在还贷中退休，甚至在坟墓里还没还清。”
房地产经济学家凯瑟琳·洛佩兹（Kathleen Lopez）评论道：“50年房贷的政治象征意义远大于经济意义。它传递出一个信息——美国政府开始承认传统30年模式不再适应当代社会。”她指出，住房市场的核心问题是供需失衡与土地成本，而非单纯的贷款期限，“除非同步增加住房供应，否则任何延长期限的政策都只会把年轻人推入更长的债务锁链。”
然而，无论赞成或反对，这一提案的出现无疑点燃了美国住房辩论的新阶段。从1930年代罗斯福的“新政房贷”，到2020年代特朗普的“超长房贷”，两场间隔近百年的制度创新，都源于一个共同的现实：美国梦正在重新计算。
特朗普的支持者称他为“现代版罗斯福”，认为他正试图用另一种方式拯救被利率压垮的中产阶层；批评者则担心，这会让一代美国人永远成为债务的囚徒。
无论结局如何，50年房贷的讨论已经超越了经济层面，它触及了美国社会最深处的信念——“拥有一套自己的房子，是否仍是美国梦的核心。”
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