向租房欺诈说“不”！纽约市长马姆达尼为租户撑腰

唐人日报1月5日讯：在2026年新年伊始，纽约市市长佐兰·夸梅·马姆达尼（Zohran Kwame Mamdani）以迅雷不及掩耳之势开启住房改革议程。1月4日，他签署第8号行政命令，指示多个市级机构在执政头100天内在五大区举行“租房欺诈”（Rental Ripoff）听证会。这一举措为普通租户提供公开平台，揭露恶劣居住条件、隐性费用和房东不当行为。听证会结束后，市政府将发布总结报告，并据此制定针对性政策，打击租房市场中的欺诈现象。

图：盖蒂图片社

马姆达尼上任仅几天，就将租户保护置于优先位置。他是纽约市首位穆斯林、南亚裔市长，也是民主社会主义者。上任第一天，他重建市长租户保护办公室（Mayor’s Office to Protect Tenants），任命住房权益倡导者西娅·韦弗（Cea Weaver）为主任。韦弗曾在2019年《住房稳定和租户保护法案》通过中发挥关键作用。1月4日，在布朗克斯一处老旧公寓前，马姆达尼宣布这一命令，并任命资深住房专家迪娜·莱维（Dina Levy）为房屋保护与发展局（HPD）局长。莱维此前在州住房机构任职，深受租户信任。

行政命令要求市长租户保护办公室、房屋保护与发展局、楼宇局（DOB）、消费者和工人保护局（DCWP）与新成立的群众参与办公室协调，在五大区各举行至少一次听证会。租户、租户组织、维权团体、法律服务机构甚至房东都可参与，分享经历。听证会聚焦常见问题：房屋维修疏忽、违规收费、报复性驱逐、经济歧视和隐性费用如设施费、手续费。这些行为不仅侵害租户权利，还加剧纽约住房负担危机。

马姆达尼在新闻发布会上强调：“太多纽约人支付天价租金，却住在不达基本健康安全标准的公寓里。租户提出异议，就面临驱逐威胁。这种情况到此为止。今天，我们启动全市打击租房欺诈行动。”他将听证会描述为“暴露城市丑陋一面的机会”，证词将直接转化为执法优先事项和政策调整。

副市长朱莉·苏（Julie Su）负责经济正义事务，她表示：“没有安全、优质、负担得起的住房，经济正义无从谈起。这不仅关乎新建住房，更关乎现有法律的执行。通过听证会，我们不仅倾听，还将行动。”可负担住房的具体标准，根据联邦住房与城市发展部（HUD）和纽约市标准，通常指家庭收入的30%以下用于租金和公用事业费。对于中位数收入区域（AMI），低收入家庭（AMI的50%以下）租金上限为月收入的30%，极低收入（AMI的30%以下）则需更低补贴。纽约市具体标准包括租金稳定公寓租金增长限额不超过3%，并通过彩票系统分配可负担单元，确保低收入者优先。听证会将探讨这些标准在现实中的执行偏差，如隐性费用推高实际负担。

租户保护办公室主任韦弗补充：“长期以来，租户遭受剥削却无处申诉。这些听证会将为五大区劳动人民提供发声平台，让市政府真正成为公众参与机构。”消费者和工人保护局局长萨姆·莱文则承诺，确保每位纽约人了解权利，并有市政府坚定捍卫。

命令还要求机构合作，包括市长特别执法办公室和数据分析办公室参与。纽约市人权委员会也将受邀，确保遵守人权法。听证会后90天内，相关部门提交联合报告，提出加强执法、协调和政策计划。报告将公开上网。

图：路透社

这一举措源于纽约住房现实：多数居民为租户，却面临高租金、低维护。许多公寓霉变、漏水、虫害泛滥，租户投诉常遭忽视或报复。隐性费用进一步加重负担。马姆达尼竞选时承诺冻结租金稳定公寓租金、建造更多可负担住房，这一听证会是兑现承诺的第一步。

租户权益组织热烈响应。Housing Justice for All联盟表示，听证会将放大租户声音，推动系统变革。纽约租户联盟称，这是“历史性一刻”，终于有市长倾听基层。一些组织已开始动员租户准备证词，分享维修延迟、非法加费和驱逐威胁经历。

政策落地的潜在阻力不容忽视。房东协会如纽约房地产委员会（REBNY）已公开批评，称听证会“妖魔化房东”，可能通过游说阻挠后续执法。预算限制是另一挑战：市财政紧张，增加巡检员和法律援助需额外资金，或引发税收争议。执法资源不足也成瓶颈，现行机构已积压投诉，新增任务可能延误。法律挑战不可避免，房东可上诉指责程序不公，或质疑行政命令越权。政治阻力来自保守派议员，他们视此为“社会主义干预”，可能在市议会阻挡配套立法。尽管如此，马姆达尼团队强调，公众参与将制造势头，克服这些障碍。

马姆达尼的快速行动，标志新政府对住房危机的严肃态度。他上任首周已撤销前市长埃里克·亚当斯部分争议命令，重建租户办公室。这一听证会系列，不仅是倾听，更是行动起点。纽约租户长期感到被忽视，如今终于看到希望：市政府将成为他们的盟友。

在住房负担能力危机下，这一举措及时而必要。听证会将于未来几个月举行，五大区租户可通过nyc.gov/RentalRipoff获取详情并报名发言。马姆达尼政府承诺，租户声音将转化为实实在在变革，让纽约更公平、更宜居。

什么是“租金稳定公寓”

和普通公寓到底有什么不一样

在纽约租房，你很快会听到一个词：Rent-Stabilized Apartment（租金稳定公寓）。
这是纽约住房体系中对租户影响最大的一种制度性存在。
但很多人住了多年，依然没搞清楚它到底意味着什么。

一、什么是“租金稳定公寓”

租金稳定公寓指的是受到纽约州和纽约市法律监管的住宅。
房东不能随意涨租，也不能随意赶人。
它不是福利房，不是政府补贴，而是一种强制性的市场监管制度。
只要房屋符合条件，房东必须遵守。

二、哪些房子属于租金稳定公寓

一般符合以下情况之一：

1974年以前建成
楼内有6套或以上住宅
或后来接受过政府税收减免（如421-a、J-51项目）

这些房子即便后来翻修，也不自动“脱稳”——这一点常被房东刻意误导。
纽约目前约有100万套租金稳定公寓，覆盖全市近一半租户家庭。

三、它和普通公寓的核心区别

租金能不能随便涨
普通公寓：房东说涨就涨，一年涨20%-30%在法律上完全可能。
租金稳定公寓：每年的涨幅必须由纽约市租金指导委员会（RGB）统一决定，房东无权自行定价。
合同到期会不会被赶走
普通公寓：合同一到期，房东可以直接拒绝续租。
租金稳定公寓：房东必须续租，除非出现极少数法定情形（例如房东本人或直系亲属要自住），即便如此程序也极其严格。
房东能不能随意加费用
普通公寓：各种管理费、设施费、“服务升级费”几乎无法律限制。
租金稳定公寓：除非法律明确允许，否则不得加收任何额外费用。
租户有没有继承权
这是很多人不知道的关键点。
在租金稳定公寓中，同住家庭成员在满足条件时，可以继承租约。
并非“住客一走，房子就立刻归房东”。